Необхідні документи
Для фізичних осіб
- Паспорти обох сторін (оригінали)
- Реєстраційні номери облікових карток платників податків (ІПН)
- Правовстановлюючий документ на об'єкт (від продавця): свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарування, свідоцтво про спадщину
- Витяг з Державного реєстру речових прав (замовляє нотаріус)
- Якщо продавець у шлюбі — свідоцтво про шлюб + згода подружжя (ст. 65 СК)
- Якщо у квартирі зареєстрована дитина до 18 років — дозвіл органу опіки і піклування (ст. 177 СК)
Для юридичних осіб
- Для ЮО-продавця: виписка з ЄДР, статут, протокол/наказ про повноваження підписанта
Попередній договір купівлі-продажу нерухомості — юридичний інструмент, який фіксує намір обох сторін укласти основний договір у майбутньому. Це не просто «бронювання» — це повноцінне зобов’язання, яке захищає покупця і продавця до дня угоди.
Коли потрібен попередній договір
- Збір коштів покупцем — квартира знайдена, продавець готовий продати через 2-3 місяці коли у покупця буде повна сума
- Оформлення іпотеки — банк схвалить кредит за 2-3 тижні, попередник фіксує продавця на цей період
- Продаж іншої нерухомості покупцем — йому треба продати стару квартиру, щоб купити нову
- Новобудова на етапі будівництва — закріплення конкретного МОН (майбутнього об’єкта нерухомості) за покупцем до готовності
- Умови від іноземця — складна підготовка документів, апостилізація
Правова основа
Стаття 635 Цивільного кодексу України — загальне правило для попередніх договорів:
- Попередній договір має бути укладений у формі, встановленій для основного договору. Для нерухомості — письмово + нотаріальне посвідчення (ст. 657 ЦК)
- Сторони зобов’язані укласти основний договір у строк, визначений у попередньому, а якщо строк не зазначений — протягом одного року з дня укладення попереднього
- Попередній договір може містити умову про завдаток (ст. 570-571 ЦК)
Важливо для новобудов (після ЗУ №2518-IX від 15.08.2022, чинний з 10.10.2022):
- Попередній договір щодо купівлі-продажу майбутнього об’єкта нерухомості (МОН) — виключно нотаріально (ст. 635 ч. 1 ЦК у редакції ЗУ №2518-IX)
- Будь-які платежі за таким попередником — завдаток, аванс, передоплата, гарантійний внесок — заборонено (ст. 635 ч. 5 ЦК). Допустимі тільки штрафні санкції за порушення зобов’язання
- Це прямий захист покупців від схеми «заплатіть 20% зараз, решту коли будинок готовий» — поширеної на ринку до 2022 року
Що має містити попередній договір
- Сторони — повні дані покупця і продавця (паспорт, ІПН)
- Предмет основного договору — конкретно ідентифікований об’єкт нерухомості (адреса, площа, кадастровий номер, реєстраційний номер у ДРРП)
- Ціна основного договору — фіксована сума (у гривні) або формула розрахунку (наприклад, прив’язка до курсу іноземної валюти на день укладення основного)
- Строк укладення основного договору — конкретна дата або подія («до 01.09.2026», «протягом 60 днів з дня отримання покупцем іпотечного кредиту»)
- Умова про завдаток — якщо сторони домовляються. Для вторинного ринку. Для новобудови — НЕ допускається
- Відповідальність за порушення — штраф, пеня, покриття збитків. Формулювання конкретних цифр захищає у суді
- Порядок повернення документів — якщо угода не відбудеться
Що перевіряю при посвідченні
- Правовстановлюючий документ продавця — справжність, строк володіння (для податкових наслідків)
- ДРРП — хто реальний власник, чи немає обтяжень (іпотека, арешт, заборона відчуження)
- Єдиний державний реєстр судових рішень — чи немає спорів щодо об’єкта
- Реєстрацію осіб у квартирі — особливо дітей до 18 років (вимагає дозволу органу опіки)
- Подружній статус продавця — для спільного майна потрібна згода другого з подружжя
- Для новобудови — статус об’єкта у ДРРП (зареєстроване СМП на МОН, гарантійна частка, дозвільна документація забудовника)
Особливі випадки
Попередник + іпотека
Якщо покупець бере іпотечний кредит — попередник дозволяє зафіксувати продавця, поки банк розглядає заявку. У попередньому договорі зазвичай вказується умова: якщо банк відмовив у кредиті, покупець повертає завдаток і договір розривається без штрафу.
Попередник + новобудова
Окремий режим за ЗУ №2518-IX:
- Тільки нотаріально
- Без передоплати
- Об’єкт — спеціальне майнове право (СМП) на МОН
- Забудовник не може продати той самий МОН іншому (реєстрація у ДРРП блокує)
Попередник з іноземцем
Якщо одна зі сторін — нерезидент, додатково потрібно:
- Нотаріальний переклад паспорту іноземця
- Апостиль або консульська легалізація документів, виданих за кордоном
- Повноваження переговорника (якщо іноземець не буде особисто)
Припинення попереднього договору
- Виконанням (основний договір укладено) — найчастіше
- Закінченням строку, визначеного попередником
- За згодою сторін (оформляється у того ж нотаріуса)
- За рішенням суду — у разі порушення однією стороною
Що робить нотаріус
- Перевіряє документи сторін, правовстановлюючі документи на об’єкт, статус у ДРРП
- Роз’яснює сторонам правові наслідки попереднього договору, включно з відмінностями від основного
- Посвідчує договір — оригінал кожній стороні + запис у реєстрі нотаріальних дій
- Консультує щодо дій до дня основного договору (наприклад, заморожування ціни для податкових цілей, підготовка іпотечних документів)
Що йде після попередника
- Збір відсутніх документів (іпотека, апостиль, згода органу опіки тощо)
- Оновлення витягу з ДРРП у день основного договору
- Основний договір купівлі-продажу у того ж нотаріуса — для консистентності
- Перехід права власності — нотаріус реєструє у ДРРП одразу
- Розрахунок податків і зборів (держмито 1%, ПФУ 1%, ПДФО, військовий збір)
Часті питання
Чи обов'язково нотаріально посвідчувати попередній договір?
Так — якщо основний договір має нотаріальну форму. Для нерухомості основний договір нотаріальний за ст. 657 ЦК, отже попередній договір за ст. 635 ЦК України теж потребує нотаріального посвідчення. Простий письмовий попередник на нерухомість — нікчемний і не породжує юридичних зобов'язань.
Чи можу я сплатити передоплату за попереднім договором?
Для вторинного ринку — можна передбачити завдаток (ст. 570-571 ЦК), який зараховується у ціну при укладенні основного договору або втрачається/повертається у подвійному розмірі у разі зриву угоди. Для новобудови (майбутнього об'єкта нерухомості, МОН) з 10.10.2022 **будь-які платежі** за попереднім договором (у т.ч. завдаток, аванс, передоплата, гарантійний внесок) — **заборонені** (ст. 635 ч. 5 ЦК у редакції ЗУ №2518-IX від 15.08.2022); допускаються тільки штрафні санкції за порушення попереднього договору.
У який строк має бути укладений основний договір?
Сторони самі визначають строк у попередньому договорі. За замовчуванням — 1 рік (ст. 635 ч. 1 ЦК). Якщо одна зі сторін ухиляється від укладення основного договору, друга сторона у межах цього строку може звернутися до суду з вимогою примусового укладення або стягнення збитків.
Які мої права, якщо продавець відмовився від угоди?
У разі ухилення від укладення основного договору без поважних причин ви маєте право: (1) стягнути завдаток у подвійному розмірі (якщо він був сплачений — для вторинного ринку), (2) стягнути збитки, заподіяні порушенням (ст. 635 ч. 2 ЦК). Примусове укладення основного договору через суд теоретично можливе, проте судова практика ВС неоднорідна — частіше суди призначають компенсацію збитків замість примусового укладення. Попередній договір має бути нотаріально посвідченим і не простроченим.