Необхідні документи
Для фізичних осіб
- Паспорти обох сторін (оригінали)
- Реєстраційні номери облікових карток платників податків (ІПН)
- Правовстановлюючі документи на обидва об'єкти, що підлягають обміну
- Технічні паспорти на обидва об'єкти
- Витяги з ДРРП на обидва об'єкти (замовляє нотаріус)
- Експертні оцінки обох об'єктів (для податків і держмита)
- Якщо у шлюбі — свідоцтво про шлюб + згода другого з подружжя (ст. 65 СК)
- Якщо зареєстровані неповнолітні — дозвіл органу опіки (ст. 177 СК)
Для юридичних осіб
- Для ЮО: виписка з ЄДР, статут, протокол/наказ про повноваження
Договір міни — правочин, за яким кожна зі сторін зобов’язується передати іншій стороні один об’єкт у власність в обмін на інший (ст. 715 ЦК України). Для нерухомості — обов’язкова нотаріальна форма.
Коли доречний договір міни
- Обмін квартирами у різних районах Львова без грошових розрахунків
- Обмін з доплатою: одна квартира більша/дорожча, інша — з компенсацією грошима
- Обмін між родичами (з урахуванням оподаткування за загальними правилами ст. 172 ПКУ — спеціальна пільга 0% як при даруванні НЕ застосовується)
- Обмін квартирою на будинок або на земельну ділянку
- Обмін корпоративною часткою на нерухомість
- Обмін нерухомого майна на транспортний засіб
Правова основа
Ст. 715 ЦК України — визначення договору міни: кожна сторона одночасно є продавцем свого майна і покупцем майна контрагента.
Ст. 716 ЦК України — до договору міни застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, з урахуванням особливостей, встановлених цією статтею.
Ст. 657 ЦК України — договір купівлі-продажу житлового будинку/квартири/іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню. Через ст. 716 ЦК ця вимога поширюється на міну нерухомості.
Що перевіряю у обох об’єктів
- Правовстановлюючі документи обох сторін — справжність, строк володіння
- ДРРП для обох об’єктів — власники, обтяження, історія переходів
- Єдиний реєстр судових рішень — спори щодо жодного з об’єктів
- Подружній статус обох сторін — для кожного об’єкта, набутого у шлюбі, потрібна згода другого з подружжя
- Реєстрацію осіб у квартирах — особливо дітей (дозвіл опіки у разі)
- Експертні оцінки обох об’єктів — для розрахунку податків і держмита
- Іпотечний стан — якщо один з об’єктів під іпотекою, потрібна згода банку
Структура договору міни
- Сторони — повні дані обох сторін
- Об’єкти обміну — окремо описаний кожен з двох об’єктів (адреса, площа, кадастровий номер, реквізити у ДРРП)
- Оціночна вартість кожного об’єкта — за експертною оцінкою
- Умова про доплату — якщо є: сума, строк сплати, безготівковий переказ
- Момент переходу права власності — одночасно з реєстрацією у ДРРП (нотаріус вносить запис у день посвідчення)
- Акт прийому-передачі — підписується сторонами у день угоди
- Відповідальність сторін — за недоліки об’єктів, за зриви
Особливі випадки
Міна з доплатою
Якщо об’єкти оцінені по-різному, сторона з дешевшим об’єктом сплачує різницю. Форма доплати (готівка/безготівка) і строки фіксуються у договорі. Оподаткування: одержувач доплати сплачує ПДФО і військовий збір з суми доплати.
Міна між близькими родичами
На відміну від договору дарування (ст. 174.2 ПКУ, де 0% ПДФО діє для родичів 1 ступеня), договір міни спеціальної родинної пільги не має. Оподаткування — за загальним правилом ст. 172 ПКУ, як при купівлі-продажу: 0% тільки якщо об’єкт у власності понад 3 роки і це перше відчуження житла протягом року; інакше 5% ПДФО + 5% військовий збір.
Для податково-оптимальної передачі майна між близькими родичами часто кращий інструмент — договір дарування (0% для 1-го ступеня) або поділ майна подружжя (для подружжя).
Міна з іпотечним майном
Якщо один з об’єктів у іпотеці банку — обов’язкова письмова згода іпотекодержателя (банку) на міну, або погашення кредиту з відповідним зняттям іпотеки у ДРРП до угоди. Без згоди банку міна неможлива — запис про іпотеку блокує відчуження.
Міна за участі іноземця
Додатково: нотаріальний переклад паспорту іноземця, легалізація документів (апостиль для країн Гаазької конвенції, консульська легалізація для інших), підтвердження джерела коштів (якщо є доплата з-за кордону).
Що робить нотаріус
- Перевіряє документи сторін та обидва об’єкти
- Розраховує податки і держмито для обох сторін (надає чіткий рахунок перед підписанням)
- Роз’яснює наслідки міни — зокрема, особливості оподаткування обох сторін одночасно
- Посвідчує договір міни — один примірник кожній стороні + оригінал у справі нотаріуса
- Реєструє перехід права власності у ДРРП одразу (обидва об’єкти одночасно)
- Видає виписки з ДРРП кожній стороні — підтвердження нового права власності
Структура витрат
| Платіж | Хто сплачує | Розмір |
|---|---|---|
| Держмито | Обидві сторони (або за домовленістю) | 1% від оціночної вартості більшого з об’єктів, але не менше 1 НМДГ (Декрет КМУ №7-93) |
| Збір до ПФУ | Покупці (обидві сторони набувають) | 1% від вартості. Пільга для першого набуття житла (повертається через ПФУ) |
| ПДФО | Кожна сторона зі своєї сторони | 0% якщо >3 р. у власності + 1-ша операція за рік (ст. 172 ПКУ); інакше 5%; нерезиденти — 18%. Спеціальної пільги для родичів при міні немає |
| Військовий збір | Кожна сторона | 5% (з 01.12.2024). Якщо ПДФО = 0% (умови ст. 172 ПКУ) — 0% і військовий збір |
| Нотаріальний тариф | За домовленістю | За тарифом контори (розраховується індивідуально) |
Точний кошторис розрахую після ознайомлення з обома об’єктами і подружнім статусом сторін.