Купівля квартири у Львові: що перевірити перед підписанням

Купівля квартири — це типово найбільша угода у житті людини. І тут немає маленьких деталей — кожна може коштувати вам всієї суми. Цей чек-ліст — результат 25 років моєї нотаріальної практики. Перевірте по пунктам перед підписанням.

Головне з першого абзацу

• 3 реєстри треба перевірити: ДРРП (нерухомість), Реєстр обтяжень, Єдиний реєстр судових рішень.
• 2 сторони мають бути особисто присутні або через нотаріальну довіреність.
• 1 нотаріус для угоди — вибір за домовленістю, з дотриманням територіальної юрисдикції.
• 1% держмито + послуги нотаріуса — стандартна структура витрат.

Крок 1 — Перевірка продавця

Хто власник

Попросіть у продавця:

• Паспорт (оригінал, не копію — перевіряйте фото і підпис)
• Реєстраційний номер облікової картки платника податків (ІПН)
• Правовстановлюючий документ на квартиру — свідоцтво про право власності, договір купівлі-продажу, дарчий договір, свідоцтво про спадщину

Нотаріус обовʼязково замовить витяг з ДРРП станом на день угоди — це ключ. Якщо квартира куплена під час шлюбу або одержана по спадщині у шлюбі — перевіряємо згоду подружжя.

Червоні прапори

• Продавець неохоче показує оригінал паспорту — стоп.
• Правовстановлюючий документ отримано нещодавно (менше 3 років) — додатковий аналіз попередніх власників (чи не було оскарження угоди).
• Квартира продається з торгів — перевіряємо законність проведення аукціону.
• Ціна продажу значно нижча ринкової — високий ризик фіктивної угоди або приховування обтяжень.

Крок 2 — Перевірка майна

Три критичні реєстри

1. ДРРП (Державний реєстр речових прав)

• Хто власник (має збігатися з паспортом продавця)
• Чи є обтяження (іпотека, арешт, заборона відчуження)
• Історія власників — скільки разів квартира переходила

2. Реєстр обтяжень рухомого майна

• Перевіряємо на випадок якщо майно у заставі за кредитом (рідко для нерухомості, але буває)

3. Єдиний реєстр судових рішень (court.gov.ua)

• Чи власник не є відповідачем у справах про оскарження права на квартиру
• Чи не розведений зі спірним поділом майна

Інші документи

• Технічний паспорт — зі схемою квартири. Звірте з реальним станом — самовільні перепланування мають бути узаконені.
• Довідка про склад зареєстрованих осіб за адресою (довідка до нотаріальної контори на момент відчуження нерухомого майна) — отримується у ЦНАП за місцем знаходження нерухомості або онлайн через «Дію» як Витяг з Реєстру територіальної громади. Паперові Форма-2 / Форма-3 (наказ Мінсоцполітики №1106 від 17.07.2019) скасовані; поточна підстава — ЗУ №1871-IX від 05.11.2021 та Постанова КМУ №265 від 07.02.2022.
• Експертна оцінка — за рік до угоди (базу для податків).
• Довідка про відсутність заборгованості (ЖЕК, водоканал, електромережі).

Крок 3 — Особливі ситуації

Неповнолітні власники / зареєстровані у квартирі

Якщо квартира належить неповнолітньому або у ній зареєстрована дитина до 14 років — обовʼязковий дозвіл органу опіки та піклування. Без цього угода нікчемна (ст. 177 Сімейного кодексу).

Квартира куплена у шлюбі

За ст. 60 Сімейного кодексу — це спільна сумісна власність подружжя, навіть якщо оформлена лише на одного. Потрібна нотаріально посвідчена згода другого з подружжя.

Квартира отримана по спадщині

Якщо спадщину оформлено менше 3 років тому — перевіряємо чи всі спадкоємці отримали свої частки. Обділений спадкоємець може оскаржити продаж.

Іпотечна квартира

Якщо квартира у іпотеці банку — потрібна письмова згода іпотекодержателя (банку) на продаж, або погашення кредиту при угоді.

Крок 4 — Угода у нотаріуса

Хто обирає нотаріуса

Вибір нотаріуса — це домовленість сторін. Закон не закріплює виключне право за покупцем чи продавцем. Територіальна юрисдикція обмежена: правочин щодо нерухомості посвідчується за місцем розташування об’єкта або за місцем реєстрації однієї зі сторін (ст. 55 ЗУ «Про нотаріат»). На практиці нотаріуса часто обирає покупець — бо саме він ініціює угоду та зазвичай несе витрати на нотаріальні послуги. Проте наполягати законно може будь-яка сторона, і якщо не вдалося домовитись — шукайте нейтрального нотаріуса, до якого обидві сторони мають довіру. Червоний прапор: якщо продавець наполягає лише на «своєму» нотаріусі та відмовляється розглядати альтернативи — подумайте, чому.

Що відбувається на угоді

1. Звірка документів (до 30 хв)
2. Зачитування договору — нотаріус читає або дає прочитати вам
3. Підписання — обидві сторони, власноруч
4. Передача грошей — через банк (рекомендую) або готівкою під розписку
5. Реєстрація права власності — нотаріус одразу вносить до ДРРП
6. Видача договору — кожній стороні по оригіналу + вам додатково витяг з ДРРП з вашим іменем

Держмито та податки

• Державне мито (у держнотаря): 1% від суми договору (пп. «д» п. 3 ст. 3 Декрету КМУ №7-93). У приватного нотаріуса — нотаріальний тариф (ст. 31 ЗУ «Про нотаріат»), орієнтовно співставний з 1%
• Збір до Пенсійного фонду — 1% від вартості (Закон України №400/97-ВР). Для покупців, які набувають житло вперше, збір фактично повертається через процедуру у ПФУ
• ПДФО продавця: 0% якщо 1-й продаж за рік і строк володіння понад 3 роки; 5% якщо 1-й продаж і строк менше 3 років; 18% для 3-го і наступних у році (ст. 172 Податкового кодексу)
• Військовий збір продавця: 5% (ставка з 01.12.2024; 1-й пільговий продаж житла за рік часто має 0%/пільгу разом з ПДФО — уточнюйте у нотаріуса на день угоди)
• Нотаріальні послуги: за тарифом контори — за домовленістю сторін

Крок 5 — Після підписання

1. Забрати ключі — безпосередньо при передачі грошей або за протоколом, вказаним у договорі.
2. Переоформити комунальні — зверніться до ЖЕКу / управителя з договором + витягом з ДРРП.
3. Виписати старих мешканців — якщо за договором вони мають виселитися. Якщо відмовляються — через суд.
4. Страхування — не обовʼязково, але рекомендую для цінної нерухомості.

Воєнний мораторій 2022-2026

Раніше (2022-2023) у період воєнного стану діяв 1-місячний мораторій на швидкий перепродаж нерухомості — введений Постановою КМУ №480 від 19.04.2022 (зміни до КМУ №164 від 28.02.2022). Постановою КМУ №469 від 09.05.2023 (чинна з 23.05.2023) цей мораторій скасовано — юридичних обмежень на строк перепродажу після реєстрації більше немає.

Особливості нотаріальної діяльності під час воєнного стану регулюються чинною редакцією КМУ №164/2022 з подальшими змінами. Наприклад, для осіб на тимчасово окупованих територіях або у зонах бойових дій є розширені можливості звернутись до будь-якого нотаріуса України.

Червоні прапори для зупинки угоди

🚫 НЕ підписуйте якщо:

• Продавець не має оригіналу паспорту
• Є арешт на квартиру у ДРРП
• У квартирі зареєстровані діти до 18, але немає дозволу опіки
• Правовстановлюючий документ викликає сумніви у нотаріуса
• Пропонують передати гроші до нотаріуса (схема з шахрайством)
• Продавець наполягає скоротити час перевірки

Related

• Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості — як ми оформлюємо
• Іпотека — якщо купуєте у кредит
• Згода подружжя — обовʼязкова при купівлі в шлюбі

Маєте конкретну квартиру і хочете перевірити документи перед угодою? Телефонуйте — перевірю реєстри і дам заключення за день.