Купівля квартири в новобудові у Львові: схеми фінансування, ризики і роль нотаріуса

З 10.10.2022 року правила купівлі квартири у новобудові в Україні змінилися фундаментально. Закон №2518-IX створив спеціальне майнове право (СМП) на майбутній обʼєкт нерухомості — і це право реєструється у Державному реєстрі речових прав ще до того, як будівля здана в експлуатацію. Для вас як покупця це означає захист від подвійного продажу і частково — від довгобуду. Для вашого гаманця — нотаріуса ви бачите не тільки при отриманні ключів, а й на етапі основного договору. У цьому гіді — пʼять сучасних схем фінансування, пʼять реєстрів для перевірки забудовника і межі відповідальності нотаріуса.

У двох словах

• Ключовий закон 2026: №2518-IX (чинний з 10.10.2022) — створив СМП на обʼєкт незавершеного будівництва (ОНБ) і майбутній обʼєкт нерухомості (МОН).
• Пʼять сучасних схем фінансування: купівля-продаж СМП, ФФБ, цільові облігації, форвардний контракт, участь у ЖБК.
• Попередній договір на новобудову (з 2022 р.) — тільки нотаріально; сплата ціни за попереднім договором не допускається (ст. 635 Цивільного кодексу).
• Пʼять реєстрів для перевірки забудовника: ЄДР, ЄДЕССБ, ДРРП, Єдиний реєстр судових рішень, Дія.
• Гарантійна частка — мін. 10% від загальної площі майбутніх обʼєктів для Львова, 5% — для інших населених пунктів (Постанова КМУ №8 від 03.01.2023). Ці обʼєкти не можна відчужувати до введення в експлуатацію — ваш захист при банкрутстві забудовника.

Чому купівля у новобудові — окрема тема

Вторинний ринок відносно простий: квартира вже є, є свідоцтво про право власності, є історія власників у Державному реєстрі речових прав (ДРРП). Ви платите гроші — отримуєте зареєстровану квартиру.

У новобудові ви платите за те, чого фізично ще немає. Юристам довелося винайти окремі правові конструкції, щоб ваш платіж перетворився на реальне право, а не лишився зобовʼязанням із паперу. До 2022 року покупець отримував аморфне «майнове право» на ідею квартири, і ринок був повен довгобудів, подвійних продажів і банкрутств.

У 2022 році Верховна Рада прийняла Закон №2518-IX «Про гарантування речових прав на обʼєкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (чинний з 10.10.2022; поточна редакція — від 31.10.2025, з подальшими уточненнями щодо порядку реєстрації). Він ввів:

• Спеціальне майнове право (СМП) — новий вид речового права, який реєструється у ДРРП. Не абстрактне «майнове право», а конкретний запис у державному реєстрі — на конкретний МОН.
• Гарантійна частка — перелік МОН, які забудовник зобовʼязаний «заморозити» і не може відчужувати, поки не здасть будинок в експлуатацію.
• Обовʼязкову нотаріальну форму попереднього договору на новобудову — плюс правило, що сплата ціни (або її частини) за попереднім договором не допускається.

Це фундамент, на якому будується все інше у 2026 році.

Пʼять схем фінансування — що обирає забудовник за вас

Забудовник обирає схему фінансування, покупець здебільшого приймає її як даність. Ваше завдання — зрозуміти, яка схема перед вами, і оцінити її захищеність.

Схема	Нормативна база	Нотаріально?	Реєстрація у ДРРП	Позиція у 2026
Купівля-продаж СМП на МОН	ЗУ №2518-IX	На практиці — так	Так, СМП	Основна прозора модель
ФФБ (фонд фінансування будівництва)	ЗУ №978-IV	Письмова форма	Через СМП як забезпечення	Продовжує діяти; переформатовується
Цільові облігації	ЗУ «Про цінні папери…» + ПКУ	Письмова форма	—	Легальна; менше прямих гарантій покупцю
Форвардний контракт	ПКУ + ЗУ «Про товарні біржі»	Письмова форма	—	Старіша модель; витісняється СМП
Участь у ЖБК	ЗУ «Про кооперацію»	Письмова форма	Після завершення	Нішова — переважно кооперативні проєкти

1. Купівля-продаж спеціального майнового права на МОН

Сучасна модель за ЗУ №2518-IX. Забудовник реєструє у ДРРП перелік МОН, після чого продає кожний МОН покупцю за договором купівлі-продажу. Нотаріус посвідчує договір і реєструє СМП за покупцем. З цього моменту вас видно у ДРРП як правоволодільця — забудовник фізично не може ще раз продати той самий МОН.

Для покупця: найпрозоріша модель. Доказ права — витяг з ДРРП, не тільки папір договору.

2. ФФБ — фонд фінансування будівництва

Регулюється Законом України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» №978-IV (чинна редакція на 15.11.2024). Ви (довіритель) передаєте кошти управителю — банку або фінустанові з ліцензією НБУ. Управитель у довірчому управлінні фінансує забудовника і контролює цільове використання коштів. Після введення будинку в експлуатацію ви отримуєте квартиру.

Нюанс: управитель часто — компанія, повʼязана з забудовником. Тоді контрольна функція нівельована. У 2024-2026 рр. ФФБ переформатовуються: довіритель додатково отримує СМП на МОН як забезпечення.

3. Цільові облігації

Забудовник випускає облігації, які погашаються не грішми, а конкретною квартирою. Ви купуєте пакет облігацій, який при виконанні забудовником зобовʼязань «обмінюється» на квартиру. Модель легальна, але право покупця тут — цінний папір, а не речове право на обʼєкт.

4. Форвардний контракт

Деривативний договір, за яким забудовник зобовʼязаний передати майбутню квартиру, а покупець — оплатити. Ще у 2016-2021 роках був популярним інструментом. У 2026 активно витісняється моделлю СМП.

5. ЖБК — житлово-будівельний кооператив

Ви стаєте членом кооперативу і сплачуєте пайові внески. Право на квартиру виникає після повної сплати паю і завершення будівництва. Модель легальна, але менш гнучка: ви залежите від внутрішніх рішень загальних зборів кооперативу.

Що таке «пайова участь» і чому це — пастка у термінології

У побуті «договір пайової участі» часто означає будь-що. У 2026 році класичного договору пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту (ст. 40 ЗУ «Про регулювання містобудівної діяльності») більше немає — цю статтю виключили Законом №132-IX від 20.09.2019. Перехідний період тривав протягом 2020 року; повне скасування — з 01.01.2021. Договори, укладені до 01.01.2020, залишилися чинними і виконуються за своїми умовами.

Якщо ж забудовник пропонує вам «договір пайової участі» — зʼясуйте, про що мова насправді. Ймовірно, це або участь у ЖБК, або завуальована стара інвестиційна схема. Не підписуйте, не зрозумівши, який саме правовий інструмент перед вами.

Як перевірити забудовника за 15 хвилин: чек-лист за 5 реєстрами

Перед підписанням будь-якого документа пройдіть цей мінімум. Всі реєстри — державні, безкоштовні або за символічну плату.

1. ЄДР юридичних осіб та ФОП

Де: usr.minjust.gov.ua

Що перевіряти:

• Чи юридична особа забудовника активна (не в процесі припинення)
• Хто керівник і засновники
• Чи вид діяльності відповідає будівництву
• Чи немає ознак «фірми-одноденки» (адреса масової реєстрації, керівник-номінал)

2. ЄДЕССБ — Єдина державна електронна система у сфері будівництва

Де: e-construction.gov.ua

Що перевіряти:

• Містобудівні умови та обмеження (МУО) — чи видані, на який обʼєкт
• Право на виконання будівельних робіт — для обʼєктів СС1 (середніх наслідків, малоповерхові) це повідомлення про початок робіт; для СС2 і СС3 (великі ЖК) — дозвіл на виконання будівельних робіт
• Декларація готовності до експлуатації — коли вона зʼявиться, будинок завершено і можна оформляти право власності

Порада: подивіться публічну мапу ЄДЕССБ — вона показує всі дозволені будівництва за адресою. Якщо вашого будинку немає на мапі, це червоний прапор.

3. ДРРП — Державний реєстр речових прав

Де: rrp.minjust.gov.ua

Що перевіряти:

• Права на земельну ділянку під будинком — чи належить вона забудовнику на праві власності чи оренди, чи немає заборон/арештів
• Цільове призначення ділянки — чи дозволене багатоквартирне житлове будівництво
• Зареєстроване СМП на ваш МОН — якщо забудовник продає за моделлю 2518-IX, перевірка має показати запис
• Гарантійна частка — якщо ваш МОН у ній, він не може бути відчужений

4. Єдиний реєстр судових рішень

Де: reyestr.court.gov.ua

Що перевіряти:

• Судові справи проти юридичної особи забудовника
• Справи про банкрутство, стягнення боргу, оскарження документації
• Справи від інших покупців — це найкрасномовніший індикатор

Пошук за точним найменуванням юрособи та за кодом ЄДРПОУ.

5. Дія — розділ «Моє будівництво»

Де: diia.gov.ua → розділ «Моє будівництво»

Що перевіряти: розділ показує документи будівництва у вашому особистому кабінеті Дії, якщо ви фігуруєте як замовник будівництва або власник обʼєкта. До моменту реєстрації СМП за вами ви там нічого не побачите — це не універсальний реєстр для покупців, а додатковий контрольний канал після реєстрації СМП / права власності.

ДАБІ чи ДІАМ: хто зараз контролює будівництво

Якщо у старих статтях ви бачите ДАБІ (Державна архітектурно-будівельна інспекція) — цей орган ліквідовано у 2020-2021 рр. (реформу запущено Постановою КМУ №218 від 13.03.2020, а Постановою КМУ №1340 від 23.12.2020 створено нові органи; повноцінно контроль запрацював з 15.09.2021). Нині функції розподілені між:

• ДІАМ (Державна інспекція архітектури та містобудування) — контроль обʼєктів класу наслідків СС3 (значні наслідки, підвищена небезпека)
• Місцеві органи державного архітектурно-будівельного контролю (ОДАБК) — при органах місцевого самоврядування, контроль СС1 і СС2

Для більшості ЖК у Львові релевантний саме місцевий ОДАБК. Питання, чи є ДІАМ повноцінним правонаступником ДАБІ, юридично дискутується — але для практичної перевірки забудовника це не важливо: документи, які вас цікавлять, доступні у ЄДЕССБ.

Роль нотаріуса: що робить і чого не робить

Де нотаріус обовʼязковий

1. Попередній договір купівлі-продажу ОНБ/МОН. З 2022 року (зміни ЗУ №2518-IX до ст. 635 Цивільного кодексу) — тільки нотаріально. Недотримання нотаріальної форми за загальним правилом — нікчемність (з важливим винятком ч. 2 ст. 220 ЦК: суд може визнати правочин дійсним, якщо сторони дійшли згоди і одна зі сторін повністю або частково виконала його). Важливе правило з ч. 3 ст. 635 ЦК: у попередньому договорі не допускається сплата ціни (або її частини) — тільки визначення її розміру для основного договору. Для новобудов це — прямий захист від популярної раніше схеми «заплатіть 20% зараз як бронь».

2. Основний договір купівлі-продажу квартири — після введення в експлуатацію, коли мова про готовий обʼєкт. Стаття 657 ЦК: договір купівлі-продажу житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів щодо майна, яке перебуває в податковій заставі.

3. Договір купівлі-продажу СМП на МОН. Пряма імперативна норма про нотаріальне посвідчення саме цього договору окремим пунктом у Цивільному кодексі на момент 2026 року відсутня. Проте на практиці договір посвідчується нотаріально — інакше не відбудеться реєстрація СМП за покупцем у ДРРП. Стаття 13 ЗУ №2518-IX окремо закріплює перелік істотних умов такого договору (характеристики МОН, ціна, строки, реквізити дозвільних документів тощо) — перевірте їх наявність перед підписанням.

4. Договір про відступлення (переуступку) майнових прав / СМП. Форма — як у основного зобовʼязання (ст. 513 ЦК): якщо основний договір нотаріальний, відступлення теж нотаріально.

Що саме робить нотаріус

• Перевіряє особу сторін, цивільну правоздатність і дієздатність
• Перевіряє правовстановлюючі документи забудовника на землю і на обʼєкт
• Перевіряє ДРРП — чи зареєстровано СМП за забудовником, чи немає обтяжень
• Розʼяснює сторонам правові наслідки
• Посвідчує правочин
• Реєструє СМП або право власності у ДРРП (нотаріус — спеціальний субʼєкт державної реєстрації)

Чого нотаріус НЕ робить — чіткі межі

Нотаріус не гарантує:

• що будинок буде добудований у строк
• що якість будівництва відповідатиме вашим очікуванням
• що забудовник залишиться платоспроможним
• що ринкова ціна обʼєкта не зміниться

Нотаріус гарантує законність форми правочину і стан державних реєстрів на момент посвідчення. Подальші події — поза його контролем.

Етапи купівлі: від котловану до ключів

Типовий таймлайн для моделі СМП (2518-IX):

1. Перевірка забудовника — 5 реєстрів, описаних вище. Час: 1-2 години.
2. Резервування обʼєкта — часто за договором бронювання або неформальною домовленістю.
3. Реєстрація забудовником СМП на МОН у ДРРП — забудовник робить це до продажу.
4. Основний договір — нотаріально (за моделлю СМП) або письмово (за моделлю ФФБ/облігацій).
5. Сплата коштів — безготівкою на рахунок забудовника/управителя/фонду. Для розрахунків між фізособами — ліміт готівки 50 000 грн за операцію (Постанова НБУ №148 від 29.12.2017). На практиці у новобудовах — лише безготівка.
6. Будівництво — може тривати 12-36 місяців залежно від стадії на момент купівлі.
7. Декларація готовності до експлуатації — реєструється забудовником у ЄДЕССБ.
8. Трансформація СМП у право власності — нотаріус або держреєстратор вносить запис у ДРРП. З цього моменту квартира юридично ваша.
9. Акт прийому-передачі з забудовником + ключі.
10. Укладення договорів з постачальниками комунальних послуг, створення ОСББ або вибір управителя (Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417-VIII).

Типові ризики і як захиститися

Довгобуд

Класичний ризик первинного ринку. До 2022 року інвестор мав лише дебіторські вимоги — їх довго відсуджували. Зараз гарантійна частка за ЗУ №2518-IX дозволяє у разі неспроможності забудовника суду розблокувати частину МОН для добудови іншими особами. Для Львова мінімальний розмір гарантійної частки — 10% від сукупної (загальної) площі майбутніх обʼєктів нерухомості (Постанова КМУ №8 від 03.01.2023); для населених пунктів поза переліком великих міст — 5%.

Як захиститися: наполягайте на моделі СМП замість старих схем; перевіряйте, чи ваш обʼєкт у гарантійній частці.

Банкрутство забудовника

Регулюється Кодексом України з процедур банкрутства №2597-VIII (зі змінами 2024-2025 рр., зокрема ЗУ №3985-IX, яким введено превентивну реструктуризацію з 23.07.2025). Інвестори заявляються як кредитори, мають доступ до інформації про боржника. Якщо за вами зареєстровано СМП на обʼєкт з гарантійної частки — ваша позиція у справі помітно сильніша.

Подвійний продаж

Основний драйвер скандалів 2000-2015 років. З впровадженням СМП у ДРРП цей ризик різко знижено: після реєстрації СМП за першим покупцем забудовник фізично не може повторно продати той самий МОН — реєстратор побачить існуючий запис.

Як захиститися: переконайтесь у витягу з ДРРП, що СМП на ваш МОН зареєстровано за вами, одразу після посвідчення договору.

Проблеми з земельною ділянкою

Частий прихований ризик. Якщо земля у забудовника в оренді, перевірте строк договору оренди, цільове призначення та права третіх осіб. Якщо оренда закінчується раніше, ніж планується введення будинку — це серйозна проблема.

Воєнний мораторій на швидкий перепродаж — вже скасовано

У період 2022-2023 діяв 1-місячний мораторій: квартиру, набуту під час воєнного стану, не можна було відчужити протягом місяця з дня державної реєстрації права власності (Постанова КМУ №164 від 28.02.2022, пункт 17 пункту 1). 23.05.2023 цей пункт виключено Постановою КМУ №469 від 09.05.2023 — юридичного обмеження на строк перепродажу після реєстрації більше немає. Якщо стара інформація про «місяць» спливає у переговорах із забудовником чи ріелтором, посилайтесь на актуальну редакцію №164.

Окремо: у реальному житті «швидкий перепродаж» квартири у новобудові повʼязаний із податковим навантаженням — ставки ПДФО і військового збору різко відрізняються залежно від строку володіння та черговості продажу у році (ст. 172 Податкового кодексу).

Структура витрат: без конкретних цифр, але чесно

Ми не публікуємо конкретні суми: ставки нотаріального тарифу не регульовані, розмір адміністративних зборів за держреєстрацію привʼязаний до прожиткового мінімуму і автоматично перераховується, а внесок до Пенсійного фонду залежить від того, чи це ваше перше житло. Натомість — повна структура платежів, щоб ви могли порахувати самостійно або запитати точний кошторис.

При укладенні основного договору (нотаріально)

• Державне мито — 1% від суми договору (Декрет Кабінету Міністрів України «Про державне мито» №7-93 від 21.01.1993, ст. 3).
• Збір до Пенсійного фонду — 1% від вартості (Закон України «Про збір на обовʼязкове державне пенсійне страхування» №400/97-ВР). Якщо це ваше перше набуття житла, на практиці збір спочатку сплачується, а згодом повертається через процедуру у Пенсійному фонді — не очікуйте автоматичного звільнення у нотаріуса.
• Нотаріальні послуги — договірна плата: посвідчення договору, реєстрація СМП або права власності, витяги з ДРРП, додаткові нотаріальні дії (заяви, згоди). Точну суму нотаріус назве після ознайомлення з документами.
• Адміністративний збір за державну реєстрацію речових прав — за Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» №1952-IV. Розмір привʼязаний до прожиткового мінімуму і перераховується автоматично.

Що платить продавець (для розуміння повної картини)

Якщо ви купуєте безпосередньо у забудовника на первинному ринку — ПДФО і військовий збір ви як покупець не платите. Продавець (забудовник) сам розраховується з бюджетом.

Якщо ви купуєте СМП у фізичної особи (відступлення), продавець-фізособа сплачує ПДФО і військовий збір. Ставка військового збору підвищена до 5% з 01.12.2024 (раніше — 1,5%). ПДФО — 0%, 5% або 18% залежно від строку володіння, черговості продажу у році та походження права. Деталі — ст. 172 Податкового кодексу, яка окремо регулює операції з ОНБ/МОН.

Після введення в експлуатацію

• Внески в ОСББ або оплата управителю багатоквартирного будинку
• Комунальні послуги за індивідуальними договорами з постачальниками
• Страхування нерухомості — не обовʼязкове, але рекомендоване

Практичні поради для покупця у 2026

1. Завжди питайте у забудовника про схему. «Яка юридична конструкція нашої угоди — СМП, ФФБ, облігації чи інше?» Якщо менеджер не може відповісти чітко, це ваш перший червоний прапор.

2. Віддавайте перевагу моделі СМП — де є вибір. Це юридично найпрозоріша модель 2026 року. На великих проєктах вибір схеми диктує забудовник, і ФФБ з репутаційно чистим незалежним управителем — теж робоча опція. Якщо забудовник пропонує тільки форвард чи цільові облігації без СМП — це привід для додаткової перевірки і, можливо, консультації юриста.

3. Перевірка 5 реєстрів — ваш мінімум. Пройдіться всіма 5 ще до підписання будь-чого. Не покладайтеся на презентації забудовника і скриншоти сайту. Важливо: ДРРП і земельні ризики зрозуміти без юриста складно — це не привід не дивитись, але привід мати друге око на етапі договору.

4. Попередник — тільки нотаріально. Якщо забудовник просить підписати «простий письмовий попередній договір» із грошовою передплатою — це прямий сигнал, що він або не знає законодавства з 2022 року, або свідомо веде ризиковану практику.

5. Тримайте у собі всі оригінали. Після підписання та реєстрації у ДРРП — витяг, примірник договору, квитанції. Все це працюватиме на вас у разі будь-якого спору.

6. Перевіряйте землю окремо. Якщо оренда — до якого року. Якщо власність — чи немає іпотеки. Земельний ризик — найтихіший, але один з найруйнівніших.

7. Нотаріуса обираєте ви — право покупця. На практиці забудовники часто працюють «зі своїм» нотаріусом, і це нормально для конвеєра угод. Але ви не зобовʼязані приймати цей вибір: можете наполягти на своєму нотаріусі або хоча б на попередній консультації незалежного нотаріуса перед підписанням. Ця консультація — значно дешевша за помилку в договорі.

Три типові сценарії з практики

Сценарій 1 — чистий шлях через СМП. Молода родина обрала квартиру у ЖК на Сихові. Забудовник уже зареєстрував СМП на всі квартири у ДРРП. Перед підписанням витяг підтвердив: квартира вільна, земля в оренді до 2060 року, жодних обтяжень. Підписали основний договір у нотаріуса, одразу зареєстрували СМП за дружиною. Під час будівництва бачили свій запис у ДРРП. Через 14 місяців — декларація готовності, акт, нотаріус переоформив СМП на право власності. Ключі.

Сценарій 2 — стара схема, новий ризик. Покупець у 2021 році придбав квартиру ще за класичним інвестиційним договором, без СМП (закон ще не діяв). У 2023 забудовник зупинив будівництво і подав на банкрутство. Рятувальний механізм — Кодекс з процедур банкрутства + судова практика Верховного Суду 2023-2024 рр., яка захищає інвесторів. Результат був позитивним, але процес затягнувся на 2 роки. Мораль: якщо укладаєте зараз у 2026 — наполягайте на СМП, не на старих моделях.

Сценарій 3 — попередник без нотаріуса. Пара підписала у 2024 році попередній договір з забудовником без нотаріуса і сплатила 20% як бронювання. Через пів року забудовник продав квартиру іншому покупцеві. Попередній договір на новобудову без нотаріального посвідчення з 2022 року — нікчемний. Гроші повернулись лише через місяці судових спорів, і то частково. Мораль: попередник на новобудову — завжди нотаріально, і без передплати (ч. 5 ст. 635 ЦК).

Наступний крок

Якщо ви вже обрали квартиру у конкретному ЖК — надішліть мені перелік документів забудовника (МУО, дозвіл на будівництво, право на землю, зразок договору). За день підготую заключення щодо ризиків і переліку дій перед підписанням. Якщо тільки починаєте пошук — запишіться на коротку консультацію, сформуємо вам контрольний список критеріїв для вибору забудовника.

Суміжні матеріали

• Посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомості — базова послуга при виході на основний договір
• Іпотека — якщо плануєте брати кредит на квартиру у новобудові
• Згода подружжя — обовʼязкова для укладення правочинів щодо спільного сімейного майна
• Купівля квартири у Львові: що перевірити перед підписанням — чек-ліст для вторинного ринку